各乡镇人民政府，县政府直属各单位：

为贯彻落实乡村振兴战略和中央农村工作会议精神，促进农民增收和美丽乡村建设，根据中共中央、国务院《关于实施乡村振兴战略的意见》和中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》精神，审慎稳妥推进农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革，结合嵊泗实际，制定本实施意见：

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大精神，紧紧围绕乡村振兴总要求和正确处理农民和土地关系这一改革主线，进一步明晰农村宅基地产权权能，保护宅基地集体所有权，明确宅基地资格权，适度放活宅基地使用权，逐步建立规范高效的“三权”运行机制，不断健全归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村宅基地产权制度，优化土地资源配置，有效盘活利用农民闲置宅基地和闲置农房，增加农民财产性收入，为嵊泗美丽海岛建设提供坚实保障。

二、基本原则

（一）坚持土地公有制。

根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》，我国实行农村土地集体所有制，农村宅基地作为集体建设用地属于农民集体所有，农村居民建房严格实行“一户一宅”。

（二）坚守耕地红线。

坚持最严格的耕地保护制度，着力加强耕地数量、质量、生态“三位一体”保护，严格控制新增建设用地审批建房。

（三）坚决维护农民利益。

坚持目标导向、问题导向和需求导向，始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革的出发点和落脚点，严禁违法违规买卖农村宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。坚持依法自愿参与宅基地“三权分置”，通过协议约定，确保各方利益，真正让农民成为农村宅基地激活利用的参与者和真正受益者。

（四）坚持节约集约用地。

坚持最严格的节约集约用地制度，坚持规划管控、用途管制，盘活闲置农民住房，确保宅基地在布局上更紧凑、在利用上更科学、在结构上更优化。

三、总体目标

健全宅基地取得制度，控制农村宅基地总量，实现宅基地占用的减量化；拓宽宅基地保障方式，探索“户有所居”的多种实现形式；建立宅基地退出补偿机制，逐步解决“小岛迁、大岛建”进程中形成的宅基地历史问题。通过农村宅基地“三权分置”，充分发挥“三权”的各自功能和整体效用，逐步建立依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出、权利权能完整的宅基地制度。

四、具体任务

（一）落实宅基地集体所有权。

农村集体经济组织是宅基地的所有权人，在“三权分置”过程中，要因地制宜建立农村土地民主管理机制。要维护农村集体经济组织对宅基地调整、监督和收回等各项权能，充分发挥村民自治组织作用，探索建立农村集体经济组织对宅基地取得、使用、收回、流转、退出等管理制度，促进农村土地基层管理的民主决策、民主管理、民主监督。

（二）明确宅基地资格权和农民住房财产权。

农村集体经济组织成员享有宅基地资格权，其符合建房条件的，可以按家庭户为单位申请宅基地建房。

探索建立农村宅基地及农民住房流转机制，符合宅基地和农民住房有偿退出条件的可以申请有偿退出，规范农村宅基地使用权流转行为，维护集体土地所有权和宅基地资格权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效利用。在确保“户有所居”、“一户一宅”和不改变宅基地所有权性质、不改变集体经济组织成员资格的前提下，按照自愿、有偿的原则，允许宅基地和农民住房在县域范围内通过买卖、赠与、互换或其他合法方式在集体经济组织内部流转或跨集体经济组织流转调剂。流转后，受让人在使用年限内享有宅基地使用权及地上建（构）筑物的占有、使用、收益、依法处分权利。

（三）适度放活宅基地使用权和农民住房使用权。

为盘活我县农村存量集体建设用地和闲置宅基地，促进美丽乡村建设，促进农村乡村旅游、渔家民宿和健康养老等产业发展，可适度放活宅基地使用权，即他人通过合法流转程序可获得宅基地及住房的用益权，以下称宅基地及住房使用经营权。

乡镇政府应积极搭建宅基地流转平台，依法依规对闲置宅基地和农民住房进行盘活流转，建立宅基地及住房使用经营权流转台账制度，实现流转有登记、过程有管理。

村集体经济组织作为农村宅基地所有权主体应发挥组织和引导作用，鼓励村集体经济组织成立公司化运作平台，由公司化运作平台出面与社会资本投资者实现宅基地及住房使用经营权的流转；也可经村集体经济组织同意，由村集体经济组织、农户、投资者三方签订宅基地及住房使用经营权流转协议。社会资本投资者取得宅基地及住房使用经营权的期限不得超过二十年，期满后可依约续期。

宅基地及住房使用经营权流转协议期满或终止后，宅基地使用权和农民住房使用权明确归原宅基地资格权人所有。建立相应工作流程，以签订协议的形式，约定产权归属和各方权利义务，明确农村集体经济组织、宅基地资格权人和使用经营权人的权益，明确使用期限、用途范围、权利处分、到期农民住房及配套设施归属等要素，并提交所在乡镇政府鉴证备案。

（四）加快推进农民住房不动产确权登记。

认真落实《嵊泗县农村宅基地及住房确权登记工作实施方案》，加快农民住房确权登记工作，因地制宜制定宅基地及住房使用经营权登记暂行办法，扎实推进农村宅基地“三权分置”不动产登记颁证工作。

宅基地资格权人和使用经营权人在不动产登记时予以区分，对宅基地资格权人在登记簿和权属证书中登记为宅基地资格权和房屋所有权。

宅基地及住房使用经营权人按协议约定注明使用人姓名和使用年限，在权属证书中登记为宅基地及住房使用经营权，同时注明取得方式、宅基地资格权人姓名等。对世居、析产、继承等方式取得房屋所有权但不具有宅基地资格权的，在登记簿和权属证书附记栏中注明取得方式。

妥善处理农村房地一体确权登记中的历史遗留问题，对宅基地有偿退出、“一户多宅”清理出来形成的存量集体建设用地使用权和房屋所有权，一律登记在村集体经济组织名下，由村集体统一盘活利用。

（五）严格落实农村宅基地用途管制。

加强农村建房管控，坚持以村庄规划、土地利用规划等专项规划为依据进行村庄建设。加强土地管理和执法监察力度，加强对宅基地的审批管理，禁止利用宅基地开发商品住宅，严格限制占用耕地建房。加强农村建房风貌引导，注重对历史文化建筑的保护，尽可能地保护体现乡村地方特色和承载历史、文化信息的传统建筑。依据协议流转使用经营宅基地及住房的，应由宅基地资格权人提出申请，经批准进行新建、改造和改建的，不得超过批准面积，应按协议约定用途使用或经营，不得建造或改作别墅大院和私人会馆。

五、工作步骤

（一）制订方案（2018年８月—11月）。

“三权分置”改革工作在领导小组指导下有序推进，开展调查研究，摸清闲置宅基地、闲置农民住房、宅基地和农民住房实际流转情况。在此基础上理清思路，出台宅基地“三权分置”相关政策和配套措施。

（二）开展试点（2018年11月—2019年12月）。

选择宅基地和农民住房盘活利用基础较好，乡村产业经济发展较为充分，农民住房确权登记较为踊跃的五龙乡开展试点工作。

（三）总结推广（2019年12月后）。

及时总结试点经验，进一步完善“三权分置”改革的政策措施，适时推广。

六、组织保障

（一）提高思想认识。

农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”是党中央、国务院实施乡村振兴战略的一个重要举措，对推动返乡下乡人员创业，推进农村土地资源合理利用，增加农村居民财产性收入，激活农民生产积极性，有效解决宅基地历史遗留问题具有积极意义。各乡镇和有关部门要将其作为重要改革任务，摆上议事日程，加强组织领导，按照县委县政府统一部署，认真贯彻落实。

（二）明确责任分工。

县农村宅基地“三权分置”改革领导小组负责改革工作的统筹协调、整体推进、督促落实，建立健全政府负责、部门协作、群众参与的工作机制。县渔农办负责农村宅基地民主管理和宅基地有偿退出机制的工作指导；县国土资源局担负宅基地“三权分置”改革的牵头责任，加强对宅基地“三权分置”试点工作的具体指导、督促检查和总结推广，加强对农村宅基地的管理；县住房和城乡建设局负责乡村规划管理的指导和监督，强化农村建房的管控；乡镇人民政府负责宅基地和农民住房的合法性审核，强化农村宅基地审批、监管，搭建宅基地流转平台，督促流转协议各方按规定履约或解除协议；村集体经济组织要建立宅基地民主管理和宅基地有偿退出机制。

（三）加快改革试点。

试点乡镇应加强对宅基地“三权分置”工作的领导，务必摸清家底，精心制定工作方案，把握政策、强化宣传引导，密切关注试点工作中出现的新情况、新问题，及时调整完善，确保宅基地“三权分置”工作循序渐进、稳步推进。要加强与部门工作沟通，形成合力，不断总结经验，为全县提供可复制推广的示范样本。

中共嵊泗县委办公室  嵊泗县人民政府办公室

2018年11月13日