2018年以来，嵊泗居民小区治理工作取得明显成效，并出台了《进一步加强物业管理工作的实施意见》，制订了《嵊泗县物业小区住宅小区物业管理考核奖励细则》，为2019年深入推进住宅小区治理工作打下了坚实的基础。但在该项工作推进过程中存在物业小区、准物业小区、散楼之间的不平衡性，表现为准物业小区、散楼通过政府规划治理面目一新，而自主治理的物业小区却因基础建设资金短缺、业主意见不一等因素，规范治理工作举步维艰甚至矛盾频出，经对东方之珠苑、水晶苑、钻石苑、翡翠苑等物业小区的业委会、物业企业、相关业主的走访调查，对于政府部门在城区住宅小区规范治理过程中，区别对待物业小区、准物业小区、散楼的不平衡性表示质疑，主要原因在于他们在自主治理过程中出现了难以破解的瓶颈：

一是改造方案统一难。根据《物业管理条例》规定，业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，而多数物业小区业主的需求不相一致，比如东方之珠苑的3-9幢居民楼在规划建造时未设置非机动车停车位，整个小区也未设置机动车停车位，这样多数非直接受益人以影响小区整体环境或不愿意减少绿化面积为由投反对票，导致改造方案直接流产，同样问题也出现在垃圾分类点设置及小区亮化工程推进过程中。

二是改造资金筹集难。对于公共设施的改建重建需要筹集使用专项维修资金，与决定改造方案一样存在同样的难题，且部分小区楼宇的专项维修资金已经不足法律规定的留存比例，居民已经开始续筹以确保公共部位的日常维修，其中以东方之珠苑最为严重，如果决定通过改造方案，其资金必须由业主全额承担，这更加剧了意见的分歧，使改造难以实施。

三是改造项目监督难。改造项目一旦实施，业主有权对自己出资的改造项目进行监督，而代表全体业主利益的则是小区业委会，不是物业服务企业，但目前几个物业小区的业委会均没有专职管理机构，其实际上只是为了履行物业管理程序而组建的议事机构，没有日常管理能力，更没有专业人员可以履行监督职责，业主对于业委会的选举都持有疑义，难以为小区内的重大事项承担责任。

因此，对于物业小区内公共部位的治理，区别于准物业小区、散楼而由其自主实施是不可取的，是对自治物业小区积极性的挫伤，很有可能导致不规范小区经政府治理后逐步规范，而自治物业小区却又重新陷入混乱，东方之珠苑3幢业主愿意动用该幢专项维修资金改造非机动车棚及充电桩，却因其它幢业主反对而不得已放弃，就是一个先兆，这将直接影响下一步该小区对于机动车停车位的治理计划，甚至于垃圾分类电子回收站的设置也暂时搁置，这将对2019年政府的住宅小区治理计划产生负面作用，进而影响文明城市的创建步伐，为共同打造干净整洁、安全有序、和谐稳定、美丽宜居的住宅小区，建议将物业小区的改造提升统一纳入到政府对住宅小区的规范计划中：

一、统一规划整体推进。由政府部门主导统一推进物业小区改造计划，并非是要让政府全面承担物业小区的管理责任，而是通过统一规划破解这些规范小区在自主改造提升过程中遇到的难题，进而推动物业小区的自治，重点解决因《物业管理条例》限制，导致改造方案意见无法集中的问题；因资金短缺放弃改造计划的问题，而统一规划又能使每个物业小区的建设融入到县城的统一创建中，不至于各小区自行其道反复改造，特别是停车位、充电桩、消防管道、垃圾分类、亮化工程的施工，应整体布局整体推进，避免重复施工，无序规划。

二、优化资源精细布局。自主管理的物业小区没有专业化的团队资源，无法对小区的改造方案进行精细设计，如部分公共设施的改造，需要变动现有建筑或绿化，可能会与2019年的“再造绿岛”升级工程相冲突，利用政府部门的资源优势，帮助各物业小区因地制宜的进行精准设计，使改造后的公共设施能够融入到小区整体环境中，而不显得突兀，使改造后的绿化更显得错落有序、易于打理而不杂乱，让小区居民感受到满满的获得感，进而全力支持文明城市的创建工作。

三、健全体制深化自治。目前政府层面已经出台了《进一步加强物业管理的实施意见》，明确了三级管理体系，并逐步推进城乡物业管理市场化运作，促进小区自治的落脚点必然是能够正常运作的业委会管理机构，不然承担末端管理职责的社区居民委员会将不堪重负，三级管理体系的管理最终也难以落到实处，因此帮助物业小区组建结构合理的业委会并建立日常管理机构，能有效发挥业委会管理监督作用，确保小区居民与三级管理体系的紧密联系，及时消化小区内矛盾，促进和谐稳定的小区环境，专职管理机构的经费可在管理部门的指导下，通过小区创收、物业企业贴补、政府补助等多途径筹集。

刘国裕、潘洁等20名代表：

你们提出的《关于加强小区物业管理 推进文明城市建设的议案》已收悉。首先感谢各位代表对我县物业工作的关心和支持。建议中所涉及的问题和对策建议非常中肯，对推进文明县城建设、加快小区物业管理提质升级具有良好的启迪和积极的指导意义。现将议案中涉及的有关问题答复如下：

为营造干净、整洁、有序、安全的人居环境，不断增强人民群众的获得感和幸福感，我县自2018年以来，不断探索城乡物业管理体系改革，推出了一系列利民举措。

一、启动小区改造工程

（一）加快物业小区设施设备建设。2018年，我县投入350万元对东方之珠苑、钻石苑、水晶苑三个物业小区的消防及监控设施进行了改造，并投资300万实施了小区充电桩安装工程，2018年共安装智能充电桩75组，涉及海滨小区、海霞明珠园、新诚花苑、海晶苑及东海社区、沙河社区部分散楼安装点，目前已全部投入使用。2019年计划实施城区充电桩扩面工程，包括住宅小区（东方之珠苑）、散楼、公共区域充电装置及停车棚安装工程，计划安装60组充电桩及其配套设备，预计7月份进场施工，11月份完工。

（二）持续推进老旧小区改造工程。在2017年投资85万实施海滨小区物业提升工程后，又于2018年启动了老旧小区整治改造工程，投资280余万元综合治理改造了新诚花苑、海晶苑、海霞明珠园三个小区，内容包括路面平整、管网整治、非机动车位重新划分、机动车位增设、路灯更换、车辆进出系统安装等。2019年计划投入150万元对南馨山庄、沁雅园两个小区进行综合改造，目前改造方案已向居民征求了意见。

此外，我县于今年四月出台了《嵊泗县老旧住宅小区改造三年行动计划实施方案》，将于2019年至2021年三年间逐步解决城区1995年前建成的芳麓园、横山园、蓬山园等共计63幢老旧散楼建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全等问题。2019年计划完成芳麓园小区的提升改造工程，投入改造资金600余万元，内容包括建筑外立面整治、楼道内部粉刷、强电弱电线路落地、防盗窗凸改平、空调机位调整、交通消防设施更换、健身设施安装、公共空间加固绿化等。

二、加强小区物业管理

（一）出台物管相关文件，建立物业制度体系。我县于2019年1月出台了《关于进一步加强物业管理工作的实施意见（试行）》，建立了县、乡镇、社区三级物业管理体制，明确县行业主管部门、乡镇和社区的各自职责，充分发挥小区业主的自治作用。同时出台了《嵊泗县住宅小区物业管理考核奖励细则（试行）》，对城区内的物业小区以日常检查与年终考核相结合的方式进行评价并给予物业公司相应的考核奖励。

（二）推进政府购买服务，汇总小区提升建议。2018年，我县委托了绿城物业服务集团有限公司舟山分公司对我县12个住宅小区的概况、现状、存在问题等进行分析研究，并从架空层清理、电瓶车充电管理、消防安全管理、车辆停放管理、维修资金筹集、运营成本测算、物业企业整顿等多个方面提出整改提升措施，形成综合整治和物业提升的建议报告。

（三）引进优秀物企，维护小区社会稳定。2018年，为应对颐景园物业公司退出东方之珠苑小区可能带来小区管理混乱无序的情况，我县在向市级相关部门寻求技术支撑和指导的同时，积极与小区业委会沟通，商讨物业退出管理事项，经业委会同意后引进了宁波紫荆花物业服务公司。紫荆花物业在接管小区后的三个月内对东方之珠苑的物业管理进行了探索式的改革，如在主路口安装道闸、小区里实行人车分流、设置智能充电桩等，使全体业主对物业的满意度有了较大幅度的提升。同年，紫荆花物业入驻长期无物业企业管理的海滨小区和海霞明珠园小区，整治了小区环境，录入了车辆信息，小区环境卫生状况明显改善。

（四）提供财政资金保障，解群众难题。我县于今年年初安排了100万的县物业专项提升资金，以应对各小区突如其来的安全隐患，保障群众生命财产安全。现已动用部分资金实施横山园局部排险工程及海滨小区物业提升改造工程，两个工程均已于今年5月份进场施工。

（五）探索物业管理改革方案，提升全域物业水平。从2019年起，我县已启动嵊泗县城区老旧住宅、散楼物业考核办法的制定，拟为城区无物业管理的业主自治小区或社区托管的准物业小区按考核结果提供补助奖励，以提升城区老旧小区治理水平。同时，着手探索主城区外城镇老旧小区、散楼物业管理提升方案。拟借鉴菜园镇城区老旧散楼社区准物业管理经验并结合城区经济适用房物企进驻保洁、政府补贴的案例，将政策红利向主城区外城镇倾斜。我们将深入分析研究物业企业进驻管理、业主自治管理及社区托管准物业管理三种模式的差异及利弊，依据老旧小区、散楼各自的特点制定合适方案，改善居民居住环境，提升居民居住品质。

最后，再次感谢你们对政府工作的关心和支持。

嵊泗县人民政府办公室

2019年7月11日

（联系人：李博，联系电话： 675992）