近年来，随着我镇小城镇综合环境整治工作的全面启动，群众的生活条件及居住环境得到极大改善和提高。而相比之下，早期建设的一些老旧散住宅楼就显得黯然失色。与我镇良好的宜居环境相比相形见绌着，与日益完善的城市功能相比日趋滞后,已成为当前我镇城市化进程中亟需改进和加强的薄弱环节。同时也滋生了许多社会矛盾和呈现诸多安全隐患，加强对老旧散住宅楼的管理是近年来百姓呼声很高却又难以满意解决的顽症。

洋山镇的安居楼、世纪楼和经济适用房就是典型的存在老、旧、散的特点。这些散楼最早的建于上世纪70年代至90年代，由于建成时间长、基础设施差、管理不到位等原因，日常清扫保洁、维护管理都存在很多问题。而且部分散楼内的管道老化、楼层楼顶漏水，楼内居民的正常生活常会因此受到影响。一些居民只能找到所在的社区反映和求助，因职权不明、资金缺乏，加上没有物业管理更没有维修基金等原因，存在着很多现实的困难和问题。

（一）存在困难和问题

一是基础设施老化落后。由于建造时间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成这些老旧散楼基础设施功能无法满足居民需要。主要表现在墙皮、地面破损未修复；楼道内照明设备破旧损坏；地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，任何人可自由出入小区，存在治安隐患。

二是维修资金缺失。由于以前修建的商品房没有物管，也未按照相关要求建立维修资金，因此无法满足共用部位、共用设施的维修。虽然住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极。

三是居民认识存在误区。居住在老旧散楼的居民，比如经济适用房，所居住的低收入家庭较多，物业管理消费意识淡薄且支付能力有限。居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；“谁享受、谁付费”的物业管理消费意识未形成。

四是脏乱差现象普遍存在。老旧小区内噪声污染大，楼道内部杂物堆积，垃圾乱扔，绿化带内乱晾晒现象严重，车辆乱停乱放，这些都影响了小区的整体环境。而且这些老旧散楼内出租户较多，人口流动性大，因此给楼道管理和环境整治带来了一定的困难。

（二）提出意见与建议

一是通过财政解决一部分、业主自筹一部分的方式对老旧散楼的基础设施进行改造，缓解先天不足症结，为今后实施物业管理奠定物质基础。

二是乡镇社区要进一步加大宣传，加强舆论引导，为老旧散楼实施物业管理营造良好舆论氛围，引导、强化居民对业主委员会自治管理的认知。

三是根据老旧散楼实际，因地制宜地实施差异化物业管理。可以采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相结合的模式，以提高对老旧散楼的管理水平。可以由政府或者社区牵头召开业主大会，成立业委会，确定采取自管、市场化物管或者两者相结合的服务模式，明确服务内容和收费标准，

四是针对老旧散楼没有维修基金，靠物业是很难把专项维修资金筹集起来这一情况，政府要采取适当方式建立老旧散楼专项维修资金。同时也可以设立老旧散楼应急管理基金。出现井盖丢失、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题由政府设立应急维修基金解决，待事后由责任主体补交有关费用，维修事宜由管理责任主体居委会或物业公司负责，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。

五是发挥好老旧散楼群众领袖作用，理顺情绪，化解矛盾。老旧散楼物业管理是一项复杂的系统工程，涉及的群众多、环节多、细节多，难免出现矛盾和问题，如住户分摊资金落实、群众不理解、不配合等问题，这就需要发挥好楼道长、网格长等群众领袖的作用，架起与群众联系沟通的桥梁纽带，广泛征求群众的意见建议，理顺情绪，化解矛盾。

刘国裕、潘洁等20名代表：

你们提出的《关于加强小区物业管理 推进文明城市建设的议案》已收悉。首先感谢各位代表对我县物业工作的关心和支持。建议中所涉及的问题和对策建议非常中肯，对推进文明县城建设、加快小区物业管理提质升级具有良好的启迪和积极的指导意义。现将议案中涉及的有关问题答复如下：

为营造干净、整洁、有序、安全的人居环境，不断增强人民群众的获得感和幸福感，我县自2018年以来，不断探索城乡物业管理体系改革，推出了一系列利民举措。

一、启动小区改造工程

（一）加快物业小区设施设备建设。2018年，我县投入350万元对东方之珠苑、钻石苑、水晶苑三个物业小区的消防及监控设施进行了改造，并投资300万实施了小区充电桩安装工程，2018年共安装智能充电桩75组，涉及海滨小区、海霞明珠园、新诚花苑、海晶苑及东海社区、沙河社区部分散楼安装点，目前已全部投入使用。2019年计划实施城区充电桩扩面工程，包括住宅小区（东方之珠苑）、散楼、公共区域充电装置及停车棚安装工程，计划安装60组充电桩及其配套设备，预计7月份进场施工，11月份完工。

（二）持续推进老旧小区改造工程。在2017年投资85万实施海滨小区物业提升工程后，又于2018年启动了老旧小区整治改造工程，投资280余万元综合治理改造了新诚花苑、海晶苑、海霞明珠园三个小区，内容包括路面平整、管网整治、非机动车位重新划分、机动车位增设、路灯更换、车辆进出系统安装等。2019年计划投入150万元对南馨山庄、沁雅园两个小区进行综合改造，目前改造方案已向居民征求了意见。

此外，我县于今年四月出台了《嵊泗县老旧住宅小区改造三年行动计划实施方案》，将于2019年至2021年三年间逐步解决城区1995年前建成的芳麓园、横山园、蓬山园等共计63幢老旧散楼建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全等问题。2019年计划完成芳麓园小区的提升改造工程，投入改造资金600余万元，内容包括建筑外立面整治、楼道内部粉刷、强电弱电线路落地、防盗窗凸改平、空调机位调整、交通消防设施更换、健身设施安装、公共空间加固绿化等。

二、加强小区物业管理

（一）出台物管相关文件，建立物业制度体系。我县于2019年1月出台了《关于进一步加强物业管理工作的实施意见（试行）》，建立了县、乡镇、社区三级物业管理体制，明确县行业主管部门、乡镇和社区的各自职责，充分发挥小区业主的自治作用。同时出台了《嵊泗县住宅小区物业管理考核奖励细则（试行）》，对城区内的物业小区以日常检查与年终考核相结合的方式进行评价并给予物业公司相应的考核奖励。

（二）推进政府购买服务，汇总小区提升建议。2018年，我县委托了绿城物业服务集团有限公司舟山分公司对我县12个住宅小区的概况、现状、存在问题等进行分析研究，并从架空层清理、电瓶车充电管理、消防安全管理、车辆停放管理、维修资金筹集、运营成本测算、物业企业整顿等多个方面提出整改提升措施，形成综合整治和物业提升的建议报告。

（三）引进优秀物企，维护小区社会稳定。2018年，为应对颐景园物业公司退出东方之珠苑小区可能带来小区管理混乱无序的情况，我县在向市级相关部门寻求技术支撑和指导的同时，积极与小区业委会沟通，商讨物业退出管理事项，经业委会同意后引进了宁波紫荆花物业服务公司。紫荆花物业在接管小区后的三个月内对东方之珠苑的物业管理进行了探索式的改革，如在主路口安装道闸、小区里实行人车分流、设置智能充电桩等，使全体业主对物业的满意度有了较大幅度的提升。

同年，紫荆花物业入驻长期无物业企业管理的海滨小区和海霞明珠园小区，整治了小区环境，录入了车辆信息，小区环境卫生状况明显改善。

（四）提供财政资金保障，解群众难题。我县于今年年初安排了100万的县物业专项提升资金，以应对各小区突如其来的安全隐患，保障群众生命财产安全。现已动用部分资金实施横山园局部排险工程及海滨小区物业提升改造工程，两个工程均已于今年5月份进场施工。

（五）探索物业管理改革方案，提升全域物业水平。从2019年起，我县已启动嵊泗县城区老旧住宅、散楼物业考核办法的制定，拟为城区无物业管理的业主自治小区或社区托管的准物业小区按考核结果提供补助奖励，以提升城区老旧小区治理水平。同时，着手探索主城区外城镇老旧小区、散楼物业管理提升方案。拟借鉴菜园镇城区老旧散楼社区准物业管理经验并结合城区经济适用房物企进驻保洁、政府补贴的案例，将政策红利向主城区外城镇倾斜。我们将深入分析研究物业企业进驻管理、业主自治管理及社区托管准物业管理三种模式的差异及利弊，依据老旧小区、散楼各自的特点制定合适方案，改善居民居住环境，提升居民居住品质。

最后，再次感谢你们对政府工作的关心和支持。

嵊泗县人民政府办公室

2019年7月11日

（联系人：李博，联系电话： 675992）