【案情简介】

原被告签订了房屋租赁合同，由原告承租被告房屋，双方约定租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日，租赁期间，原告应于每年9月1日前将下一年的租金支付被告，若逾期15天，则被告可以解除合同并可以主张违约金。因原告迟延4天未支付被告下年度的租金，被告给原告发送催缴租赁费的短信原告也未回复，被告一气之下于2021年9月5日带人将原告的工作人员强行驱离，阻止其入内，且在涉案房屋上张贴了招租信息。

原告郑茂（化名）向法院提起诉讼，要求判令：确认原被告双方签订的房产租赁合同已解除；被告风华（化名）退还原告郑茂保证金20000元、1个月的房租19667.67元、违约金50000元、房屋装修费60000元。

被告风华提起反诉，主张：确认反诉原被告双方签订的《房产租赁合同》已经解除；反诉被告郑茂向反诉原告风华支付拖欠的物业费1505元、水电费1256元、违约金50000元、因房屋空置等原因所造成的其他损失共计195000元。

【裁判结果】

法院经审理后，综合考虑本案案情及双方的过错程度，依法判决：

1.确认双方房屋租赁合同于2020年9月5日解除；

2.被告风华返还原告郑茂剩余租赁期限内的房屋租金15123.29元、押金20000元；

3.反诉被告郑茂支付反诉原告风华水电费1256元；

4.驳回原告的其他诉讼请求；

5.驳回反诉原告的其他诉讼请求。

【法官点评】

一、关于自助行为。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十七条：“合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施；但是，应当立即请求有关国家机关处理。受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任。”的规定，受害人采取的措施应当在存在紧迫性及必要性。

二、本案中被告强行收回房屋的行为不构成“自助行为”，不属于自力救济。租赁合同一方违约后，守约方应依法或依约行使权利救济手段，即通过起诉或者仲裁的方式主张权利。从现行关于租赁合同的法律规定来看，在承租人不存在根本违约情形下，法律并未规定出租人有强行收回租赁物的权利。本案中，依据双方《租赁合同》的约定，原告逾期4天未支付租金违反了合同的约定，但原告的违约行为尚未达到逾期支付租金15天以上时，被告并不享有合同所约定的合同解除权。此时，该年度的租赁期限尚未届满，被告不存在强行收回房屋的必要性和紧迫性，因此被告通过强制手段将原告驱离并收回房屋违反了合同的约定。

三、在生活中，我们应当学法守法、合理维权，在法律的框架内保护自己的合法权利。本案中，最初原告逾期支付房屋租金构成违约，被告若提起诉讼要求其支付下年度租金或要求其返还房屋本系合理诉求。但被告在租赁期内带人强行收回房屋的行为反而使其自身成为违约方，导致双方租赁合同实际解除。被告不仅要返还对方剩余租赁期限内的房屋租金，还要退还押金，也无法向对方主张违约金，且收回房屋后房屋长期闲置未能对外出租，被告因其自身的行为产生了较大的损失，可谓得不偿失。因此，在与他人发生争议时，应当运用法律武器维权，避免偏激行为。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第一千一百七十七条：合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施；但是，应当立即请求有关国家机关处理。受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任。

受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任。