嵊泗县泗礁本岛渔家宾馆（民宿）建设审批管理办法

第一章 总 则

第一条  “渔家宾馆（民宿）”是指以渔农民为经营主体，新建或改扩建现有住房，为观光、休闲游客提供住宿、餐饮、文化娱乐及相关服务的渔农村旅游住宿场所。现根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省村镇规划建设管理条例》等有关法律、法规和政策的规定，以及满足各乡村规划中对渔农民私人建房的要求，结合嵊泗新渔农村建设实际，特制定本办法。

第二条  本办法适用泗礁本岛范围除县城建成区以外的渔家宾馆（民宿）建设(国有土地除外)，其它乡镇可根据本办法精神结合当地实际另行制定办法，报县住房和城乡建设局核准。

第三条  新建、改建、扩建、翻建渔家宾馆（民宿）必须遵守本办法。

第四条  嵊泗县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）委托各乡（镇）人民政府负责所辖行政区域范围内渔家宾馆（民宿）的规划审批、监管和查处，县住建局指导、配合渔家宾馆（民宿）的规划审批和管理；嵊泗县国土资源局（以下简称县国土局）负责渔家宾馆（民宿）的用地审批和监管；县行政综合执法局指导和协助渔家宾馆（民宿）规划建设的违规查处。

第二章 规划编制与选址

第五条 渔家宾馆（民宿）必须符合《嵊泗县县域总体规划》、各乡镇总体规划和村庄规划等，位于风景名胜区内的渔家宾馆（民宿）还必须符合《嵊泗列岛风景名胜区总体规划》和各风景区的详细规划，必须坚持按规划、按程序、按权限依法审批。

第六条 在规划确定的建设控制区范围内，必须按照规划要求的目标进行管理和建设，除规划确定的村落和居民点用地外，不再审批渔家宾馆（民宿）建设。

第七条 在风景名胜区核心景区、水资源保护区及水库上游范围内不再申请渔家宾馆（民宿）的新建、改建、扩建和翻建。

第八条 建设渔家宾馆（民宿），必须符合城乡规划要求，不得妨碍村庄交通、消防、村容、环境卫生，正确处理对周边房屋通风采光等方面的影响。

第九条 渔家宾馆（民宿）建筑风格、色彩、外墙面材料要充分体现渔村风貌。

第十条 渔家宾馆（民宿）内部功能布局设计要充分考虑卫生、消防、安全等对渔家宾馆（民宿）的功能要求，禁止在合法用地外建造任何附属设施。

第三章 建房审批条件

第十一条 渔家宾馆（民宿）建设应坚持一户一宅，同私人建房共享“一宅”指标。在符合规划的前提下，提倡原址拆旧建新。

1. 系户籍所在地村民，拥有宅基地的，可以申请。

2. 因拆迁等原因，需易地新建渔家宾馆（民宿），若先拆后建并签订宅基地无偿交还协议的，优先安排宅基地；若先建后拆的，建房户应与所在地村委会签订原有住房限期拆除协议或原有住房及旧宅基地无偿交还协议。县国土局和县住建局应在审批时,先收回并及时注销需拆除或交还的宅基地土地使用证和房屋所有权证。

3. 村民世居房翻建或新建渔家宾馆（民宿）的，如父母过世，子女继承的房产，符合条件的可以申请建设渔家宾馆（民宿）。若不符合条件的，则不予审批，但允许对世居房进行维修。

4. 夫妻不得以单户形式申请渔家宾馆（民宿）的建设。

第十二条 渔家宾馆（民宿）建设指标控制

1. 用地及建筑规模：新批宅基地的，用地面积为大户140平方米、中户120平方米、小户100平方米；利用原住宅的按照实际，一户最大用地面积不得超过140平方米,其余部分依法收归村委集体所有。

渔家宾馆（民宿）建造必须符合村庄整体规划，合理确定建筑进深和面宽。

建设规模首层占地不超过用地面积的90%（以外墙底层勒脚以上的外围水平面积计算），总建筑面积不超过406平方米。

2. 建筑高度：建筑层数以三层为主，三层屋面高度不得超过9.0米（1层3.4米，2、3层各2.8米）。出屋面的，女儿墙不宜建设实心墙，高度不超过1.1米。

在符合周边住宅通风、采光的前提下，可申请建设阁楼层，面积不得超过屋面的2/3。若建设平屋顶的，阁楼层高度低于2.2米，建筑总高度不超过11.2米；若建造坡屋顶的，阁楼层起坡点高度不得高于1.5米，建筑总高度不超过11.8米。若不建造阁楼，允许建造坡屋顶，起坡点三层顶起坡，建筑总高度不超过11.8米。（阁楼层部分高度计算以室内地坪为起点，建筑最高点为终点）

3. 禁止在阁楼层以上建造任何建筑物和构筑物，水箱、水桶等应结合阁楼层设置，严禁在屋面三分之一范围内建造。

4. 严禁建设架空层。严禁下挖建造地下室，确属自然坡地、洼地的，需经县住建局另行核准同意，可适当利用原坡地、洼地的自然坡度、高差建造架空层，并在设计阶段应予以明确。

5. 房屋底层室内地坪标高要充分考虑与周边房屋、公路、相邻道路的衔接，不宜高于周围房屋底层室内地坪标高。

6. 新建渔家宾馆（民宿）必须提交规范设计图纸，包括平、立、剖面图、效果图及设计说明等；利用原有住宅改扩建的，不须提交规范的设计图纸。

第十三条 有下列情况之一的，不予批准：

1. 选址不在村庄规划范围内的；

2. 已享受过国家房改房、集资建房和货币分房补贴的国家公务员、企事业单位工作人员；

3. 违法占地或违法建房未处理结案的；

4. 法律法规和上级政策规定的其他不符合条件的情形。

第十四条 相邻权存在纠纷的，建房户应与周边居民协商，协商不成的提请村委会、乡（镇）人民政府协调处理。无法协调的，由乡（镇）人民政府召集村委会、各职能部门进行研究决定，或依照相关法律规定处理。

第四章 建房审批程序

第十五条 由房屋产权所有人向村委会提出书面申请，有第十一条规定情形的，应与村委会签订原有住房限期拆除或旧宅基地无偿交还等协议。

第十六条 村委会根据该户的实际情况，按照有关法律、法规、政策规定，集体讨论同意后由村委会负责人如实签署意见并上报乡（镇）人民政府。

第十七条 乡（镇）人民政府依据有关法律、法规、政策和村庄规划对村委会上报材料（户口本、房屋产权证、土地证或土地权属证明以及相关协议）严格审查，符合条件的，所在乡（镇）人民政府牵头组织县住建局、县国土局、村委会进行联合实地踏勘。

第十八条 由建房户填写《私人建房规划许可审批表》和《私人建房用地呈报表》，报乡（镇）人民政府进行审批。

第十九条 建房户应将建房图纸先提交给所在乡（镇）人民政府或县住建局进行审查。

第二十条 审查同意后，乡（镇）人民政府将建房的户主、地址、四至范围、建房图纸等情况，在申请人住处和所在社区（村）进行公示（公示时间为10天），经公示无异议或异议不成立的，由县住建局委托各乡（镇）人民政府核发《乡村建设规划许可证》。

第二十一条 建房户凭《乡村建设规划许可证》和《私人建房用地呈报表》及相关材料，向县国土局申请用地。

第二十二条 建房户将县国土局批准的《私人建房用地呈报表》，报乡（镇）人民政府备案。乡（镇）人民政府应及时将批准建房档案报县住建局备案。

第二十三条 建房户在取得《乡村建设规划许可证》，并批准用地后，菜园镇范围内的渔家宾馆（民宿）,经县住建局、县国土局、县综合行政执法局、乡（镇）人民政府、村委会联合验线并记录确认后方可动工建设;五龙乡范围内的渔家宾馆（民宿）,由五龙乡人民政府和村委会负责验线。

第五章 监督检查

第二十四条 由乡（镇）人民政府、县住建局、县国土局、县行政综合执法局、村委会组建联合监管工作小组，负责本岛范围内渔家宾馆（民宿）建设的监管。以村委会、乡（镇）人民政府为主体，分别对基础验线、室内地坪标高、首层浇顶、三层浇顶、阁楼建造等关键环节进行日常监管，工作小组其他成员单位做好配合工作。

若发现有违章现象，其中规划选址红线或批准用地范围内的违法建设行为，由乡（镇）人民政府查处，县行政综合执法局予以指导和协助；规划选址红线或批准用地范围外的违法建设行为报县国土局查处。

第二十五条 建房户取得乡村建设规划许可证后，一年内未申请用地，且未申请延期的，已取得的乡村建设规划许可证自行失效；建房户在批准用地后一年内未开工的（因政府政策变更及自然灾害等不可抗力造成无法动工的除外），批准建房许可自行失效。

确需延期的，可在期限满前三十日内向原核发机关申请办理延期手续，申请延期次数不得超过两次，每次延期不得超过一年。逾期未申请延期或延期申请未获批准的，相应许可证期满失效。

第二十六条 渔家宾馆（民宿）施行竣工规划核实制度。建房户申请规划核实前必须拆除周边建筑、需限期拆除的建筑及场地清理完毕，凭规划核实确认意见办理产权证。

第六章 附 则

第二十七条 本办法所涉及公路两侧建造渔家宾馆（民宿），依据《嵊泗县人民政府关于印发嵊泗县公路两侧建筑控制区管理细则的通知》（嵊政发〔2005〕16号）进行控制，并经公路部门审核同意。

第二十八条 对违反本办法有关规定的行为，按照有关法律、法规的规定予以处罚。

第二十九条 本办法由县住建局负责解释。

第三十条 本办法自发布之日起30日后施行。