第一章 总则

1.1为促进本规划单元经济、社会、环境协调发展，依据现行城乡规划法律法规，根据城市总体规划及有关上位规划的要求，并综合考虑单元内资源、文化、生态、公共安全及公众意愿等因素，制定《嵊泗县大洋山岛西部区块控制性详细规划》，以下简称本控规。

1.2本控规是城乡建设和规划管理的依据，范围内开展的开发建设活动，应遵守本控规的各项规定，并应同时遵守现行有关法律法规和技术规范的规定。

1.3在本控规批复前已签订国有土地使用权出让合同的出让用地或已取得建设用地规划许可证的划拨用地的建设项目，除为了公共利益需要外，其后续规划许可与管理仍可按原确定的规划条件执行。

1.4现有合法权证的用地或建筑物，即使与本控规不符也无须做出更正，但任何新建、扩建、改建、翻建建筑物、构筑物、道路、管线以及进行其他工程建设的，应符合本控规的规定。

1.5本控规的法定文件由文本和图表组成，并采用单元、街区、地块三个层次进行规划控制。其中单元层次重点控制“六线”，街区划分及其主导属性，道路交通、配套服务设施和公用设施等内容；街区层次重点控制建设用地容量、允许位置和形状有所变动的虚位或点位控制的配套设施；地块层次控制使用性质、开发强度、建筑高度等内容。

1.6本控规的动态维护由嵊泗县自然资源和规划局负责，并具有与本控规同等的法律效力。

1.7本控规的局部调整、修编应按照国家和省、市有关规定执行。

第二章发展定位、规模和布局

2.1本控规范围

东至府西路及景观大道，南至云浦路，西至洋山岛岛屿陆地边界，北至洋山材料运输码头及圣大路，总面积155.48万平方米。

2.2发展目标

在上海自贸区扩区和小洋山北侧内支线码头及配套工程建设背景下，大洋山助力承接洋山深水港辐射效应，推动港城融合，着力打造以港航物流和自由贸易为主导、以临港产业为补充、以综合配套服务业为支撑的现代产业体系，建设沪浙跨省合作的海岛经济增长极。

2.3功能定位

具有完善的公共服务配套设施、良好的居住环境和生态环境的海岛小镇；未来洋山港区的生活服务中心。

2.4发展规模

2.4.1人口规模：规划常住人口1.00万人。

2.4.2用地规模：规划总用地155.48万平方米，其中建设用地93.50万平方米，建设用地中城市建设用地81.65万平方米，区域交通设施用地10.61万平方米，军事用地1.24万平方米。

2.5空间结构

规划形成“一主两副、两轴两廊四区”的空间结构：“一主”：城镇主中心，是城镇的行政、文化和商业的综合服务中心；“两副”：两个城镇副中心，主要布局商业、文化、集散、休闲等设施；“两轴”：两条公共服务轴线。东西向沿共建路的老镇区公共服务轴线，和南北向沿景观大道—府西路的新镇区公共服务轴线，作为规划区内重要的道路，承担了大量交通功能，同时起到串联各功能片区的作用；“两廊”：主要以大梅山路及环海公路形成的生态廊道及沿海生态景观廊道。“四区”：分别为滨海居住区、雄洋居住区、产业功能区和大梅山生态景区。

2.6功能区划分及控制

2.6.1整体划分为3个街区，各街区规划和容量控制见表1。

表1 各街区规划容量控制

2.6.2街区用地规模控制：指街区范围内控制的总建设用地面积，城乡建设用地面积（城市建设用地+军事用地）总量，在控规修改时原则上不应突破。表1中其他数据不作强制控制。

2.6.3街区配套设施的位置和形状变动：点位控制的配套设施有污水泵站、文化活动中心、养老院、社区服务中心、社会医疗服务站、工疗站、体育健身点、公厕、变电所、开闭所等。

2.7配套设施

2.7.1公共服务设施为社区（村）级，涉及圣港社区、滨海社区。

2.7.2公共服务设施应按附表3“地块指标控制表”中的“配套设施”栏要求控制。

第三章土地使用

3.1用地性质

3.1.1地块用地性质应按总图和附表3“地块指标控制表”控制，控制内容包括虚位和点位控制的配套设施。

3.1.2城市道路应按总图和附表4“道路指标控制表”控制。

3.1.3河道应按总图和附表5“河道指标控制表”控制。

3.1.4非建设用地可按总图控制。

3.2混合或选择性用地性质

3.2.1混合用地性质地块应按总图和附表3“地块指标控制表”中的“备注”栏和“配套设施”栏控制。

3.2.2居住商业混合用地（R/B）：共1个地块，为规划地块，其商业建筑面积比例宜按20%控制。

3.3保留地块

3.3.1共18个地块，附表3“地块指标控制表”的“备注”栏注明为“保留”的，其合法许可证及权证核定的土地使用性质、土地范围和面积、建筑面积均应不变。

3.3.2保留地块因功能完善需要并在外部条件不恶化的前提下，允许危旧房、节能改造、场地环境改善、配建立体车库等小规模建设，并可不受控制指标所限，但需经城乡规划主管部门审查，明确规划条件。

第四章控制指标

4.1容积率/建筑面积

4.1.1地块容积率应按附表3“地块指标控制表”控制，均为上限控制。

4.1.2住宅用地（R21）、商业服务业设施用地（B）地块建筑面积，在控规修改时的变动不应突破第2.6.2条规定的街区建筑容量。

4.1.3土地出让或划拨前，当地块边界按实测少量调整时，容积率控制应不变；土地出让或划拨后，当地块面积与实测用地面积不同时，总建筑面积控制可以合同为准，无须对控规指标作出调整。

4.1.4涉及保留地块或保留建筑的建筑面积，应以合法产证为准。

4.1.5地下空间建筑面积单独计算，不计入容积率。

4.2建筑密度

4.2.1住宅用地（R21）不应大于30%，服务设施用地（R22）一般不宜大于30%，特殊类型根据实际要求论证确定。

4.2.2公共管理与公共服务设施用地（A类）一般不应大于50%，其中小地块的行政办公用地不大于40%，特殊类型根据实际要求论证确定。

4.2.3商业服务业设施用地（B类）一般不应大于50%，特殊类型根据实际要求论证确定。

4.2.4工业、仓储用地根据类型特点等要求论证确定。

4.2.5具体地块建筑密度的确定，应满足绿地、停车、消防、卫生、建筑退界等要求。

4.3建筑高度/建筑限高

4.3.1具体地块建筑高度的确定,应满足日照、消防、安全、通风及相邻权益等要求，并有利自然景观保护、区域景观塑造和与周边建筑协调。

4.4绿地率

4.4.1住宅用地不应小于30%。

4.4.2工业用地、公用设施用地不应小于20%。

4.4.3商业用地、商务用地不宜小于20%。特殊类型根据实际要求论证确定。

4.4.4行政办公用地、文化设施用地、社会福利用地不应小于35%。

4.5建筑退界

4.5.1因景观控制、开放空间等需要建筑红线退让道路红线，详见分图则。

4.5.2遗产建筑、危旧房改扩建可根据实际情况确定。

4.5.3上述规定之外，应按《舟山市城市规划管理技术规定》执行。

4.6地块机动车出入口

4.6.1应设于次干路、支路，同一条道路宜为1个，特殊情况除外。

4.6.2应离城市道路交叉口按《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（DB33/1021-2013）执行。

4.7地块停车配建

应按《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（DB33/1021-2013）的规定执行。

第五章综合交通

5.1道路系统

5.1.1城市道路用地（S1）：应按主干路、次干路、支路3级控制，见附表4“道路指标控制表”。

5.1.2 道路断面：应按附表4“道路指标控制表”控制，局部地段允许设置交叉口展宽和公交港湾式停靠站。

5.1.3道路交叉口：单元内均为平面交叉，主次干路交叉口采用渠化或展宽设计以提高通行能力。

5.2公共交通场站、社会停车场用地

5.2.1公共交通场站用地（S41）：共1处，位于圣姑路以西，占地面积约9000平方米。

5.2.2社会停车场用地（S42）：共2处，一处位于圣大路与圣姑路交叉口东南侧，一处位于圣姑路以西，地块主要采用绿地广场地下配建停车的方式，共计停车位约330个

第六章公用设施

6.1给水

6.1.1供水水源：通过外云鹅水库供水。

6.1.2给水量预测：0.70万立方米/最高日。

6.1.3供水方式：多层建筑采用市政管网直供给水方式。高层建筑及对水压有特殊要求建筑则自行加压解决。

6.1.4管网布置：采用环状和支状相结合的布置方式,规划沿景观大道-府西路敷设DN500供水管，并结合街坊的DN200-DN300支管。

6.1.5其他规定：消防采用与生活合并的低压制，消防水量及消火栓布置按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）执行，高层建筑按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95，2005年版）执行。

6.2排水

6.2.1排水体制：采用雨污分流制。

6.2.2污水量预测：0.47万立方米/日。

6.2.3管网布置：规划充分利用现状已建污水管，丧失排污能力的污水管则需重新铺设，分别沿圣姑路、府西路、景观大道、云浦路等主要道路铺设D300-600污水管

6.2.4排水用地（U21）：保留污水泵站1座，位于洋山文化广场西北处，规划控制用地0.04万平方米。

6.2.5雨水工程：用地集中区域的主要道路网雨水经管道收集后，分散就近排入河道。

6.3供电

6.3.1供电电源：由35KV大洋变电所供电。

6.3.2用电负荷：1.06万千瓦。

6.3.3供电用地（U12）：1座110千伏变电站，位于大梅山脚附近，用地规模0.65万平方米；另有10千伏开闭所2座，结合地块内公建或配套公建设置。

6.4通信

6.4.1终端数量预测：固定电话装机数量0.93万门，有线电视终端数量0.90万个。

6.4.2管道布置：采用共同沟敷设方式，保留现状所有道路通信管沟，并在其它各级规划道路上安排6-24 孔通信管沟，要求各类通信管线及有线电视管线同井、同管位布置。

6.4.3通信用地（U15）：有1处，控制范围或防护要求为用地面积0.15万平方米。

6.4.4通信基站：规划区内近期新增规划基站2座。

6.5环卫

6.5.1垃圾产生量预测：1.00吨/日。

6.5.2垃圾处置：统一收集运至洋山镇垃圾处理站进行处理。

6.5.3环卫用地（U22）：1处，为保留的洋山镇垃圾处理站。

设置公厕5座，其中新建或扩改建独立设置，附设式建筑面积按60平方米控制，均不低于二类标准。

6.6消防

6.6.1消防用地（U31）：新增一处消防站，位于规划研究范围内，控制用地面积0.72万平方米，责任区范围覆盖整个单元。

6.6.2规划区供水网络、管径、水压必须考虑消防要求，消火栓应严格按规定配置，道路需满足消防车通行需求；必须确保消防供电的可靠性和高质量。

6.7防洪及竖向

6.7.1防洪标准：排涝标准为20年一遇24h暴雨当天排出不受淹，按此标准结合围海填地和加固潮堤，防潮堤堤顶标高应不小于4.5m。

6.7.2地坪标高：现状地坪标高为1.20—7.15米，根据防洪排涝要求，建设用地地坪标高控制为1.85-8.00米，地块具体地坪标高应在此范围内结合周边道路确定。

第七章其他

7.1空间景观

7.1.1空间景观结构

单元整体形成 “一带、两轴、三区、多点”的景观结构，其中：

一带：沿环岛岸线的海景渗透带，沿途串联城镇居住区、山体景观区，是体现大洋山海岛景观特色的最主要的景观带。

两轴：沿南北向景观大道——府西路形成的城镇景观轴线，沿道路两侧塑造城镇的标志景观轴线以及沿环岛路形成的环海景观轴线。

三区：休闲居住景观风貌区（两处）、生态山体景观风貌区。

多点：由广场、公园等形成的景观节点。

7.2人防和地下空间

7.2.1人防工程按一类重点城市级防护标准建设人防设施。

7.2.2人防工程根据《控制性详细规划人民防空设施编制标准》，按人防工事的标准和防空掩蔽人数设置地下室。

7.2.3地下空间竖向布局：浅层（0至-10米）主要功能为地下商业、餐饮、文化娱乐、商业步行街、停车场、高层建筑附属设施及防空地下室、城市水、电、气通讯等市政公用设施，中层（-10至-30米）主要功能为地下轨道交通、结合地下轨道交通的布置的商业娱乐设施，深层（-30米以下）基本不作开发，应保护控制。

7.3应急疏散避难

7.3.1应急疏散避难场所：规划避难场所2处，分别位于YS0101-06（洋山文化广场）、YS0201-13（社会停车场）。

7.3.2疏散通道：疏散通道为景观大道、云浦路、府西路、梅山路、圣大路、环岛路。

7.4六线控制

7.4.1红线:指单元内各级道路用地等的控制线,包括主干路、次干路、支路的控制线。

7.4.2蓝线：指城市地表水体保护和控制的地域界线，包括沿大梅山路北侧河道、云浦路南侧河道、环海公路北侧河道，应按有关规定严格控制。

7.4.3绿线：指规划的各类公园绿地（G1）、防护绿地（G2）、广场用地（G3）的边界线，应按相关规定严格控制。

7.4.4黄线：指主要城市基础设施用地的控制界线，包括变电站1处、液化石油气站2处、电信设备1处、污水处理厂1处、污水泵站1处、垃圾处理厂1处、防洪设施2处、其他公用设施1处、货运码头3处、公共交通场站1处及停车场2处，应按关规定严格控制。

7.4.5橙线：指基础教育、医疗卫生、文化、体育、社会福利、社区服务、行政办公等公益性服务设施用地的控制界线，包括养老院用地1处、幼儿园1所以及公共服务设施用地3处，应按关规定严格控制。

7.4.6城市紫线：规划范围内无紫线控制用地。

第八章附则

8.1用语说明

8.1.1表示严格程度的用词

（1）表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”；反面词采用“不应”、“禁止”。

（2）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应该这样做的：正面词采用“宜”或“可”；反面词采用“不宜”。

8.1.2表示相关规定的用语

（1）条文指明应严格按其它有关标准或规范执行的用语为：“按……执行”或“符合……的规定（或要求）”。

（2）非必须按所指定的标准或规范执行的用语为：“参照……执行”。

（3）表示指导性推荐意见的用语为：“建议……”，或“……为宜”。

8.2解释权

本控规由嵊泗县自然资源和规划局负责解释。

8.3执行日期

本控规经嵊泗县自然资源和规划局批准后生效。

附表3：地块指标控制表

附表4：道路指标控制表

附表5：河道指标控制表