随着城市化发展的加快，居民小区已经成为群众安家的首选，而小区物业也成了社会综合治理的一个重要组成部分，在很大程度上减轻了社区居委会居民管理的压力，小区物业对居民卫生管理、纠纷处置、安全隐患管理、绿化管理、交通管理等诸多与群众生活密切相关的事项上，发挥着重要作用，而且在一定程度上解决了部分就业问题，甚至个别公共管理部门直接把管理责任推给了小区物业。

物业的痛：

1、承担社会公共服务管理职责，却自负盈亏。小区物业作一个经营主体的存在，在分担卫生、绿化、交通、亮化等公共管理职能的同时，却要独自承担这些职能产生的管理费用，每年更少不了缴纳税收，而随着社会保障体系的不断完善，人员管理费用更是水涨船高，物业管理费作为物业企业唯一的资金来源却是杯水车薪。

2、服务标准化要求和管理费标准始终是一对矛盾。既然是物业管理，业主要求享受标准化服务本无可厚非，但物业管理费想要相应提高标准，必然导致居民的对抗情绪，物业企业要么退出，要么降低服务质量，让物业企业进退两难，近年来发生的部分小区业主与物业的矛盾纠纷多来源于此，最终一拍两散，回归小区自治或社区收管，是社会管理不稳定因素之一。

3、力不从心的社会管理职能，却成为业主拒缴管理费的借口。有了小区物业，一些职能部门堂而皇之地把一些本该自己承担的社会管理责任推给物业企业，将矛盾集中在物业企业，但物业终归是一个服务功能，不可能具备职能部门对居民人权物权的处置权力，一些业主就以此为由拒缴管理费，严重影响了物业管理企业的生存。

强化物业管理的建议：

小区自治或社区收管终究不是解决问题的最佳之策，而这个结果却也反映了失去物业管理的小区，其社会管理责任最终还是由政府买单，物业管理企业并不是小区社会管理的责任主体，而是协助管理单位，那么政府部门对于物业管理事业的扶持措施必须提上日程，否则必然会影响居民对政府社会治理的满意度，也会让城市建设的成效大打折扣。

建议将小区物业管理纳入到社会管理体系，而不能仅仅作为一个经营主体孤立地存在，主要落实以下措施：

1、让物业企业找到娘家。切实改变社会管理有难题都找物业，物业有困难却没人管的局面，在乡镇以上层面成立专门的管理机构，指导居民小区的物业管理工作，协调各职能部门落实相关的职能。

2、建立小区业主信用管理体系。信用管理是今后社会发展的大趋向，也是促进小区居民自律的有效手段。对小区居民违约、违建、不服从管理、不遵守社会公德等失信行为进行集中管理，定期抄送所属单位、组织，甚至通过相关平台曝光，待运行成熟后也可纳入社会诚信体系中对其行为进行约束。

3、正确履行小区公共管理职能。物业企业作为服务单位，在本质上没有人权物权的处置职权，一不小心就会处于违法被诉的境地，小区内的交通、卫生、违建、治安等需要对人权物权处置的社会管理职能应明确由各职能部门管理，社区该承担的管理职能也应到位，物业企业不是一个管理机构，小区的公共管理应统一纳入到社会管理中，平等对待，不能因为一堵墙造成了两个社会。

4、正确发挥业主委员会的功能。帮助成立业主委员会办事机构，落实办公场地、经费，专人专职负责。业主委员会才是真正意义上的小区权力机构，承担维护全体业主权益、监督物业企业履约的职能，但本县多数小区的业主委员会都是由一些热心业主义务承担，多数是一些在职人员兼职，只能履行一些议事程序，机构形同虚设，日常事务无专人打理，好多事务由物业代为处理，这也是物业企业定位错乱的一个因素，

5、建立物业企业激励机制。由于物业企业在协助社会管理、解决就业、维护社会稳定等方面发挥着重要作用，为提高企业参与物业管理的积极性，避免类似退管等矛盾极端化不利于社会稳定的局面发生，有必要采取一些行政激励手段改善企业的生存环境，提升企业克服困境的信心，建议通过免征税费、4050就业扶持、创优奖励、居民满意度考核奖励等方式，鼓励企业克服困境，积极参与到小区规范管理服务中，进而促进社会的和谐稳定。

刘国裕等代表： 你们提出的《关于强化物业管理促进社会综合治理的建议》收悉。经过我们办理，现将建议（意见）中涉及的有关问题答复如下： 首先感谢你们对我县住宅小区物业管理工作的关心。物业管理事关千家万户，物业管理行业是否健康发展，直接关系到居民的切身利益，确实需要我们引起高度重视。就我县来讲，由于物业管理行业本身发展时间不长，居民对物业管理的认识和观念还比较淡薄，因此在具体的管理工作中还存在着许多问题。你们所反映的问题现实存在，其主要原因，一是物业管理行业发展起步晚，市场化运行机制还处于摸索和完善阶段，市场规模较小、市场化程度还不明显；二是相关的法律法规体系和物业管理体系还不够完善，物业管理工作较难开展；三是业主对物业知识还比较缺乏、企业本身也存在管理经验不足，缺乏物业管理专业人才。近年来，我们也一直在努力做好这项工作，想方设法予以解决，并将在下一步的行业管理工作中尽快依法完善相关管理机制，致力改善当前老旧小区物业管理现状。 一、出台指导性政策文件，明确管理职能。从2015年8月起，由县促进会牵头组织相关人员对县内的住宅小区进行调查，特别是问题反映比较多的海滨小区进行了走访，听取了社区、物业服务公司、小区业委会、业主代表等多方面的意见，并赴上海、杭州等地的优秀住宅小区对物业管理进行考察、学习，在2015年年底形成调研意见并提交给我局。我局于2016年年初开始起草《嵊泗县关于进一步加强住宅小区物业管理工作的若干意见》。经向各相关部门征求意见后，为强化职能分工决定以二年行动计划的形式再次起草了《嵊泗县加强住宅小区综合治理二年行动计划（2017-2018）》，并征求了乡镇社区、公安、法院等各职能部门意见，下一步将提交县政府常务会议审议。此方案通过后将对解决小区“停车难”、“违规住人”、“消防设施破旧”、“周边店面扰民”、“物业费拖欠”等一系列问题提供指导性意见，为相关职能部门提供执法依据。 二、加大奖惩力度，强化物业管理水平。为进一步提高物业服务企业的服务水平和服务质量，以及扶持企业，降低企业成本，减轻企业负担，提升小区的品牌已经业委会管理的积极性，我局正在草拟《嵊泗县住宅小区物业管理考核细则》以及考核评分标准和检查内容，今后将对小区物业实行积分考核并对小区、服务企业、业委会实施奖励政策，给予业委会一定的资金补助，激发业委会管理热情，从而真正发挥业委会的功能。同时对于积分考核成绩较好的物业企业，给予一定的奖励与扶持，形成良性竞争，使物业企业更加积极参与到小区规范服务工作中。目前此细则还在进一步商讨研究中。 三、推进小区基础设施改造，打造美丽新小区。根据县里“美丽海岛.花园微城”的建设要求，我局会同菜园镇政府，将着力推进老旧小区整治改造，今年计划先行对菜园镇海滨小区的基础配套设施进行试点改造。改造内容为：增加停车位、小区照明；环境整治、地下管网清淤疏通，设备设施老化改造、乱搭乱建拆除等。目前方案初稿已形成，交由海滨小区业委会经全体业主讨论通过后，下半年可开始实施改造。在海滨小区整治改造的基础上，我局还计划在接下去的两年内对其他一些老旧小区进行改造。目前经各社区征求意见，决定对海晶苑、海霞明珠苑、新城花园、南馨山庄、沁雅苑五个小区陆续推进基础配套设施改造，改造方案也已交相关单位进行设计中。 老旧小区实施改造后，下一步我局会要求各社区尽快组建相关小区业主委员会，充分发挥业主委员会的权力作用，由业主委员会决定自治管理还是引进物业服务，并要求物业企业进一步完善小区物业管理体系，规范和维护小区正常秩序，促进小区物业管理走上规范化运行轨道。 四、加大宣传力度，明确权利职责。物业主管部门是负责本行政区域内物业管理的监督管理工作；乡镇人民政府、社区是负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督；小区业主委员会代表全体小区业主行使业主权利；物业公司提供专业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。只有各自明确应行使的权利和职责，才能共同管理好小区物业。为此，我们将进一步加大对小区物业管理的宣传力度，通过发放宣传册子，电视台专题、专访节目和利用嵊泗论坛等网络手段营造舆论氛围，让业主充分了解物业管理，提高业主自主管理意识，共同建设自己美丽家园。 五、强化企业和个人信用管理，完善物业管理体系。我局今后会继续加大物业企业信用管理力度，对存在不良行为的企业一律不予通过年检和晋级，对存在违法违规及其他不良行为企业的均记入企业信用档案，作为企业资质升降和市场准入的重要依据。对拒不缴费并经多次劝解不成的业主，由业委会负责将其个人信息纳入发改部门的个人诚信平台。 感谢你们对政府工作的关心和支持！                              嵊泗县住房和城乡建设局          2017年6月23日 （联系人：吴桢，联系电话：5595316）