各乡镇人民政府，县政府直属各单位：

为进一步加强我县住宅小区物业管理工作，全面提升物业管理水平，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等法律法规规定，结合我县实际，提出如下实施意见。

一、指导思想

认真贯彻落实党的十九大精神，以提升人居环境、营造和谐社会、创建文明县城为目标，优化物业管理模式，规范物业服务，加强指导监督，完善运行机制，增强业主参与意识，努力构建管理规范、竞争有序、服务优质、监管到位的物业管理服务体系，着力打造一批干净整洁、安全有序、和谐稳定、美丽宜居的住宅小区。

二、基本原则

（一）统一领导，分级管理。

全县物业管理实行统一领导、综合协调，建立县、乡镇、社区（社区村）三级物业管理体系。

（二）条块结合，属地负责。

将物业管理工作纳入社区（社区村）建设和社会管理体系，建立综合协调和目标责任机制，建立与之相适应的资金投入和保障机制，制定和落实现代物业服务业扶持政策，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化乡镇属地管理责任，发挥社区（社区村）主体作用。

（三）业主参与，共建共享。

强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区，共享品质生活。

三、工作任务

（一）明晰职责，建立三级物业管理体制。

1. 明确县级部门管理监督职责。成立县物业管理工作领导小组，由分管副县长任组长，县发展和改革局、县公安局、县民政局、县司法局、县住房和城乡建设局、县市场监督管理局、县国土资源局、县城市管理局、县消防大队、菜园镇等单位为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在县住房和城乡建设局，由县住房和城乡建设局局长任办公室主任。强化县住房和城乡建设局物业管理行政主管部门职责，负责对物业管理相关信用信息的征集、核查和监管；建立健全物业管理投诉调处机制，指导县内乡镇人民政府调处物业管理矛盾纠纷；前期物业管理项目招投标的监管，物业保修金、物业专项维修资金使用的监管，法律法规规定的其他职责，可以根据管理实际，委托依法成立的公益性事业组织实施监督管理。县发展和改革局、县公安局、县民政局、县司法局、县市场监督管理局、县国土资源局、县城市管理局、县消防大队、菜园镇等单位按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

2. 明确乡镇属地管理职责。乡镇人民政府应当健全物业管理组织机构，配备工作人员，并履行下列职责：指导监督本区域内业主大会成立，业主委员会选举、换届和物业服务企业选聘等活动；指导监督本区域内业主大会和业主委员会的日常活动；制定应急管理预案，负责物业管理区域应急物业管理的处置；建立物业管理联席会议制度，协调解决本区域物业管理重要问题；法律法规规定的其他职责。社区居（村）民委员会应当协助乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

3. 明确社区居（村）民委员会物业管理职责。社区居（村）民委员会牵头做好首届业主大会成立、业主委员会的选举等工作，做好逾期未换届的业委会的换届工作，负责调处区域内物业管理矛盾纠纷。

（二）积极引导，发挥小区业主自治作用。

1. 规范业主大会、业委会运作模式。业主大会、业委会成立、运作和换届严格按照《业主大会和业主委员会指导规则》和《舟山市小区（大厦）业主大会（业主委员会）成立和换届指导手册》执行。对符合条件的物业管理区域，县住房和城乡建设局和属地乡镇及时督促成立业委会。对未符合条件的物业管理区域，由属地乡镇社区居（村）民委员会代为行使业委会职责。业委会成立前或换届期间，由物业所在地的社区居（村）民委员会在乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。

2. 充分发挥业委会管理监督作用。执行业主大会的决定，处理业主大会的日常管理事务；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；规范印章管理；实施小区重大事项公开公示制度；拟定业主大会年度财务预决算方案；拟定业主大会管理制度及共有物业、共有资金的管理和使用办法；拟定物业服务企业选聘方案，物业服务内容、标准以及收费方案和其他公摊费用的收取标准；与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；收集、了解业主和非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施，督促业主交纳物业服务费及其他费用；组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；配合乡镇人民政府、社区居（村）民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当在成立后三个月内组织召开业主大会会议，或者根据业主大会授权选聘物业服务企业。

3. 规范物业费用的收支管理。物业服务企业严格按照物业服务委托合同，执行相关物业费用的收取与支付。物业费、停车费、经营用房租金等收入确保按时足额入账，不得擅自截留，对需要纳入维修资金账户的严格按照相关文件执行。对物业费、维修费、代付水电费等支出，做到实报实销。对未按时缴纳物业费的业主，业委会协助物业服务企业进行催缴，对经催缴仍拒交物业费的，依法予以追缴。建立物业费市场调节机制，鼓励业委会与物业服务企业通过协商确定物业收费标准，并根据劳动用工成本等情况进行调整。

（三）完善监管，规范物业服务企业运作。

1. 推进城乡物业管理市场化运作。健全公开、公平、公正的市场竞争机制，规范物业服务企业招投标行为，促进物业服务企业良性竞争。全县物业管理城乡一体化发展，城区范围内各乡镇着力优化管理体制、提升物业管理市场化运作水平；城区以外各乡镇重点推进新建设小区等物业项目的市场化运作。

2. 完善物业服务企业准入退出机制。建立物业服务企业准入机制，禁止转包、挂靠等行为。强化对前期物业的监管，规范前期物业招投标工作，合理确定前期物业收费标准，做好物业用房、档案资料等移交工作。建立物业服务企业退出机制，完善物业服务企业退出程序，对已成立业委会的由退出企业移交给业委会，未成立业委会的由所在乡镇协调处理。

3. 促进物业服务企业规范有序运营。物业服务企业做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。建立物业服务标准化体系，明确质价相符的物业服务标准。完善财务公开公示制度，定期公布物业费等收支情况。强化物业信用信息管理，全面记录物业服务企业的信用信息。健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务企业的不良行为，实施业主满意度测评。

4. 强化物业日常监管。业主、非业主使用人违反物业管理法律法规规定的禁止行为的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向相关行政管理部门报告。业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为依法向人民法院提起诉讼。

（四）部门联动，形成物业管理工作合力。

1. 明确物业管理相关部门职责：

县住房和城乡建设局：负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，负责物业管理区域内涉及规划违法行为的确认工作。牵头各相关部门开展对物业管理区域内违法、违章行为的联合执法工作。

县城市管理局：实施城市管理相对集中行政处罚权，负责物业管理区域内损坏城市绿化及绿化设施的处罚；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自改变物业管理用房用途的处罚；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的处罚。配合做好架空层储藏室住人行为的行政执法工作和住建、环保部门依法划转城管部门的其他行政执法工作。

县市场监督管理局：负责物业管理区域内个人和企业的营业执照核发，依法查处虚假广告行为、无照经营和擅自变更核准登记事项的违法行为。

县民政局：负责业主大会（业委会）、业委会协会的社会组织登记工作。

县公安局：负责指导落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安安全防范工作；维护物业区域内的交通安全和交通秩序；依法查处房屋群租等违法行为。对物业管理区域内的消防设施和消防工作进行指导检查，依法查处破坏消防设施等违法行为。

2. 加强物业管理纠纷调解。强化物业纠纷诉前调解，建立以县物业管理纠纷联调中心、乡镇物业纠纷调解服务站和社区人民调解委员会为主体的三级物业管理纠纷调解工作体系，负责全县涉诉物业管理纠纷案件的调解。建立物业纠纷诉讼快速处理机制，对调解未果的物业纠纷，实行快审快执。

四、保障措施

（一）加强组织领导。

建立领导小组联席会议制度，每季度至少召开1次联席会议，协调解决物业管理中存在的各种问题。

（二）全面落实物业管理用房政策。

根据《浙江省物业管理条例》，对住宅小区按可确权总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。小区物业门卫用房、设施设备用房和会所用房不得作为物业管理用房抵扣。物业管理用房属全体业主共有，并在房屋权属管理部门予以登记。

（三）完善物业维修资金和保修金制度。

物业竣工验收前，建设单位应当按照规定向物业所在地县物业管理行政主管部门一次性代为交存首期物业专项维修资金，并在物业交付时向业主收取。同时，还应当按照规定向物业所在地县物业管理行政主管部门一次性交存物业保修金，存储期限为八年。交存期满后，物业保修金有余额的，物业所在地县物业管理行政主管部门应当按规定返还建设单位。

（四）强化物业服务企业政策扶持。

积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收等各项规定，完善我县现代物业服务业税收扶持政策。

建立考核奖励专项资金。加大对城区物业、准物业小区、散楼物业管理经费的考核奖励力度，结合本地实际明确奖励标准，保障物业小区、准物业小区、散楼物业服务正常运行。县住房和城乡建设局每年要对城区物业小区进行考核，根据考核情况对合格及以上的住宅小区的物业管理项目给予相应的奖励。乡镇人民政府每年对准物业小区、散楼的物业情况进行考核，并根据考核结果发放奖励。

本实施意见自2019年1月7日起施行，涉及机构改革部门职能划转不另行发文。

中共嵊泗县委嵊泗县人民政府办公室

2019年1月7日

嵊党政办发〔2019〕3号.pdf